Lorsque vous avez décidé d'acheter un bien immobilier en France en tant qu'investissement locatif, il est essentiel de tenir compte des régimes fiscaux applicables aux biens locatifs. Parmi celles dont dispose l'acheteur, le régime para-hôtel permet de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée (TVA ou TVA en français) à la fin de l'acquisition. Bien qu'il s'agisse manifestement d'un allégement fiscal potentiellement avantageux, des connaissances spécialisées sont nécessaires pour évaluer correctement toutes les implications, en particulier celles relatives à la fiscalité.

Quel est le régime para-hôtel ?

Le régime para-hôtel s'applique aux locations meublées où, en plus de la propriété elle-même, au moins trois des services suivants sont également fournis :

1. Fourniture de petit déjeuner
   
   
2. Nettoyage régulier de la propriété
   
   
3. Fourniture de draps et serviettes
   
   
4. La réception du client, même de ce n'est pas en personne

Il ne suffit pas que le propriétaire déclare simplement qu'il offre ces services, ils doivent effectivement être fournis, ce qui peut faire l'objet d'une vérification par les autorités fiscales.

En effet, ces services doivent être fournis de la même manière que ceux habituellement offerts par les hôtels.

Une location de para-hôtel est plus qu'une simple location meublée et le régime fiscal de location meublée n'est donc pas applicable.

Incidences fiscales

Lorsqu'un propriétaire d'un bien locatif meublé devient un exploitant de para-hôtel, il devient redevable de la TVA sur les revenus provenant des services supplémentaires fournis ainsi que de la location elle-même. Ce passif entraîne des exigences supplémentaires en matière de déclaration et de comptabilité.

Éligibilité

L'éligibilité au recouvrement de la TVA dépend du type de bien acquis:

Offert en vente hors plan

Nouvellement construit ou âgé de moins de cinq ans, et vendu par l'intermédiaire d'un agent professionnel

Révendu par un propriétaire qui a recouvré la TVA sur son investissement initial

Il est également possible de récupérer la TVA sur le coût des rénovations si celles-ci peuvent être classées comme «major» selon les critères applicables du régime fiscal.

Il y a aussi un engagement temporel. Pour pouvoir réclamer la TVA due sur le prix d'achat, le propriétaire doit s'engager à louer le bien pendant au moins 20 ans. Si cet engagement n'est pas respecté, les autorités fiscales peuvent demander le remboursement de la TVA réclamée, proportionnée à la durée réelle des locations de para-hôtels.

Par conséquent, si un acheteur aborde un achat avec cette philosophie à l'esprit, un bien acheté pour 9 000 000 euros a un élément de récupération de TVA de 1 800 000 euros. Ce montant peut être recouvré au stade de l'acquisition ou de l'appel de fonds.

Comprendre le régime para-hôtel et les règles de récupération de la TVA est crucial pour optimiser votre investissement locatif. Compte tenu de la complexité des règles d'imposition et des répercussions éventuelles sur vos finances, il est fortement recommandé d'engager les services d'un spécialiste de la fiscalité pour effectuer une analyse détaillée de vos circonstances particulières.

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